Resiko dan Kecurangan pada Bisnis Properti Mall

Mall Adalah pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa departement store besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah makan dengan tipologi bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mall atau pedestrian yang merupakan unsur utama dari sebuah pusat perbelanjaan (mall), dengan fungsi sebagai sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi terselenggaranya interaksi antar pengunjung dan pedagang (Maitland, 1987). Adapun sumber pendapatan dalam Mall disebut sebagai Financial tenant.

Financial Tenant merupakan sumber pendapatan dalam rangkaian proses investasi gedung yaitu melalui mekanisme sewa (rent), pembayaran kewajiban atas pemakaian listrik, air (utilitas) serta service charge (kewajiban yang harus dipenuhi atas pemakaian secara bersama terhadap fasilitas umum dan jasa keamanan, kenyamanan).

Sehingga tenant merupakan sumber pendapatan dalam pembayaran terhadap biaya investasi maupun untuk pembiayaan secara operasional fungsi dari suatu bentuk penggunaan khusus dari gedung dalam hal ini commercial/shopping centre yang mempertemukan pembeli (shoppers) dengan tenant sehingga secara simbiosis (mutualis) dapat tercipta keuntungan pada masing-masing pihak. Pendapatan mal dapat diterima dari:

• Penyewaan toko/ruko dan service charge
Mencakup kegiatan pelayanan terhadap penyewa, pengaturan area penjualan atau promosi, pengawasan pedagang/penyewa, pembebanan pungutan kegiatan keuangan lainnya hingga Membantu penyewa/pedagang dalam proses mendapatkan surat penunjukan tempat berdagang, membantu menangani urusan kontrak penyewa/ pedagang.

Sedangkan service charge berupa tambahan biaya yang diperhitungkan atas pemakaian air bersih, jasa keamanan dan jasa kebersihan pada Mall.

• Penyewaan lahan untuk bazaar atau event tertentu
Penyewaan lahan dalam mall yang dikhususkan untuk event tertentu saja dengan jangka waktu penyewaan sekitar 3 hari hingga 1 minggu lokasi yang digunakan sebagai wadah event tersebut adalah Hall Mall.

• Penyewaan stand khusus
Penyewaan stand khusus ini biasanya bersifat meteran yang merupakan menjadi tambahan atau varian produk bagi pengunjung mall tersebut diluar toko/outlet yang menempel langsung dengan gedung mall, mekanisme pengajuan sewa ini adalah pertama dengan menjelaskan produk yang akan kita jual, nama usaha kita, dll, mengisi Formulir isian yang harus kita isi yang sekaligus menjadi proposal kita, namun ada juga yang meminta kita untuk membuat proposal pengajuan sewa dsb.

• Penyewaan lahan parkir
kerjasama ini adalah bagi hasil antara pemilik/pengelola gedung dengan pihak manajemen parkir dari pendapatan bersih, yaitu setelah pendapatan parkir keseluruhan dikurangi  Biaya-biaya melalui perjanjian Bagi Pendapatan (Gross Sharing)dengan besaran yang ditentukan sesuai kesepakatan kedua belah pihak.

Adapun jenis resiko dan kecurangan pada Bisnis Properti Mall adalah:

• Perbedaan Tarif Sewa Tidak Sesuai Ketentuan
  
  • Perbedaan tarif sewa toko pada lantai dan tingkat strategis penjualan yang sama dikarenakan hubungan kekerabatan pihak marketing mal dengan salah satu penyewa.
  • Solusi melakukan pendataan kembali penyewa dengan melampirkan bukti pembayaran serta memberikan peraturan yang jelas mengenai pemahaman tenant, zoning dan zonafikasi.
• Perpanjangan Tidak Resmi pada Event/Bazaar
  
  • Penyewaan event atau bazaar salah satu pihak promotion and exhibition melakukan perpanjangan waktu penyewaan bazaar tanpa diketahui divisi keuangan (melakukan perpanjangan bazaar sepihak).
  • Solusi divisi keuangan melakukan pemeriksaan berkala ke lapangan atau memberikan tanda waktu penyewaan pada stand, bazaar atau event tertentu sehingga dapat membedakan jangka waktu yang dimiliki masing-masing penyewa.
  
  REKOMENDASI
  
  
  • Pengendali Internal melakukan identifikasi penilaian kembali kewajaran kebijakan dan prosedur yang ada di dalam manajemen mal;
  • Melakukan evaluasi secara berkala atas manjemen resiko melalui optimalisasi pengendalian resiko;
  • Melakukan kegiatan pemantauan dan tindakan koreksi atas penyimpangan/kelemahan.
  • Membuat proses baku yang standar dalam penyampaian aspirasi yang membantu perusahaan memberantas segala pelanggaran ataupun potensi pelanggaran yang terjadi ataupun yang memungkinkan melalui aturan internal yang jelas dengan melindungi kerahasiaan identitas pelapor dan menjaga keamanan informasi yang dilaporkan yang dikelola dalam database yang khusus. 

New York Stock Exchange (NYSE) sebagai Pasar Modal Terbesar di Dunia

New York Stock Exchange (NYSE) sebagai pasar modal terbesar didunia dikarenakan tercatat menurut laporan Wold Federation Exchanges (WFE) per 31 Januari 2015 tercatat NYSE memiliki nilai kapitalisasi pasar mencapai 19.223 Milyar Dollar dengan rata-rata 1.520 Milyar Dollar nilai uang yang ditransaksikan oleh trader tiap bulannya, selain itu tiga nama saham termahal di dunia juga memperjualbelikan sahamnya pada bursa efek NYSE yaitu 1. Berkshire Hathway Inc dengan harga saham per lembar US$ 191.700,00 2. Seaboard Corporation dengan harga saham per lembar US$ 2.615,00 dan 3. NVR Incorporated dengan harga saham per lembar US$ 1.519,66 perusahaan besar Dow Jones Industrial Average pun mencatat seluruh dari 30 perusahaanya dalam NYSE kecuali Intel dan Microsoft.

New York Stock Exchange (NYSE) adalah yang paling terkenal dari semua pasar broker dan menyumbang sekitar 60% dari nilai saham yang diperdagangkan di pasar saham AS. Perdagangan dilakukan melalui proses lelang mana spesialis "membuat pasar" atas efek yang dipilih. Sebagai kompensasi untuk mengeksekusi perintah, spesialis membuat uang di penyebaran (tawaran harga-harga). New York Stock Exchange (NYSE) merupakan bagian dari NYSE EURONEXT, yang kini memiliki bursa di AS dan Eropa. Diperkirakan bahwa bursa-nya yang mewakili sepertiga dari seluruh ekuitas yang diperdagangkan di dunia. NYSE terus menjadi salah satu bursa utama di dunia dan terbesar dalam hal hampir $10 triliun kapitalisasi pasar saham yang diwakilinya.

NYSE telah ada sejak 1792 dan diyakini bahwa Bank of New York, yang sekarang menjadi bagian dari Bank of New York Mellon, adalah saham pertama yang diperdagangkan. Dering bel NYSE pada awal dan akhir hari perdagangannya adalah kejadian yang biasa dilihat di media saat ini.

Bisnis telah berkembang sangat kompetitif dalam beberapa tahun terakhir. Dalam perilisan data baru-baru ini dengan Securities And Exchange Commission (SEC), bursa ini mencatat bahwa ia harus bersaing dalam listing ekuitas tunai, exchange traded fund (ETF), produk struktur, berjangka, opsi dan derivatif lainnya namun hingga sekarang tercatat New York Stock Exchange (NYSE) sebagai bursa saham terbesar no.1 di dunia.

Relevansi SPAP dan PSAK dengan Komite Audit

Ketentuan PSAK dan SPAP yang relevan dengan komite audit adalah SPAP (standar Profesional Akuntan Publik) Standar Auditing Seksi 380 mengenai komunikasi dengan komite audit pada alinea 01 berisi mengenai untuk menentukan pelaksanaan audit bagi auditor harus mengkomunikasikan kepada orang yang memiliki tanggung jawab pengawasan dalam hal ini komite audit.

Pada alinea 02 berisi mengenai informasi tambahan ruang lingkup dan hasil audit dapat membantu komite audit dalam mengawasi pelaporan keuangan dan proses pengungkapan yang menjadi tanggung jawab manajemen. Dengan kata lain disini mengharuskan pengkomunikasian dengan manjemen ataupun individu lain dalam satu entitas sebagai pertimbangan dari auditor untuk dapat memperoleh manfaat dari komunikasi ini.

Standar Auditing Seksi 722 (PSA No.72) mulai dari alinea 20 sampai dengan alinea 29 juga menjelaskan mengenai Komunikasi dengan audit dalam hal Laporan Keuangan Interim sebagai hasil dari komunikasi yang didokumentasikan dalam bentuk catatan ataupun kertas kerja yang berkaitan dengan kondisi yang dapat dilaporkan (reportable condition) komite audit akan memberikan respon. Pada alinea 23 poin a dan b juga menjelaskan mengenai penilaian komite audit atas laporan akuntan publik dalam melakukan review apabila terdapat unsur pelanggaran hukum.

Dilanjutkan dengan Standar Auditing Seksi 325 mengenai pertimbangan dan keputusan atas kondisi yang dilaporkan akuntan publik dengan pemahaman resiko dan kriteria yang disepakati.

Pada alinea 08 lingkup kriteria yang disepakati selanjutnya diselidiki lebih lanjut untuk mengidentifikasi penyebabnya, cek fisik dan menilai prosedur pengendalian tertentu lalu akuntan publik membuat laporan sebagai tanda kondisi tersebut telah diidentifikasi beserta penjelasan kelemahan materialnya dengan keterangan kecurangan ataupun kekeliruan dalam hubungannya dengan laporan keuangan (alinea 16).

Sedangkan ketentuan PSAK yang relevan dengan komite audit adalah PSAK Nomor 60: Instrumen Keuangan: Pengungkapan.
Pada ketentuan ini berisi mengenai dasar pengukuran yang digunakan dalam menyusun laporan keuangan dan kebijakan akuntansi lain yang relevan untuk memahami laporan keuangan. Adapun Pengungkapan lain yang dimaksud tertera pada PP05. Paragraf 21 mensyaratkan pengungkapan dasar pengukuran yang digunakan dalam menyusun laporan keuangan dan kebijakan akuntansi lain yang relevan terhadap pemahaman laporan keuangan yang menjadi senjata bagi para komite audit menjalankan tugas dan fungsinya pada suatu organisasi. Selain itu pertimbangan, cara menggunakan estimasi yang digunakan, pengetahuan yang memadai tentang aktivitas ekonomi dan bisnis (paragraph 25) merupakan salah satu kriteria yang harus dimiliki oleh komite audit dalam menjalankan fungsinya dalam pengawasan.

Mekanisme oversight atas laporan keuangan dan pelaporan lainnya terkait informasi keuangan Perusahaan dilakukan oleh Komite Audit dengan cara sebagai berikut :

• Pembahasan dengan manajemen mengenai sistem pengendalian intern yang melingkupi penyusunan laporan keuangan.
• Komunikasi dengan Auditor Internal untuk membahas temuan dan isu-isu internal control dalam proses penyusunan pelaporan keuangan maupun hasil review internal control terhadap laporan keuangan.
• Komunikasi dengan Auditor Eksternal untuk membahas temuan-temuan (termasuk adanya perubahan prinsip akuntansi yang digunakan perusahaan dan penyimpangan dari prinsip akuntansi yang berlaku) dan isu-isu internal control dan akuntansi yang perlu mendapatkan perhatian.
• Telaah terhadap laporan keuangan. 

Yang dilakukan komite audit saat akuntan publik melakukan penyimpangan terhadap PSAK pada laporan keuangan dan pelanggaran terhadap SPAP:

• Melakukan penelaahan atas penyimpangan yang dilakukan oleh akuntan publik atas pemeriksaan pada laporan keuangan perusahaan berdasarkan PSAK dan SPAP;
• Komite audit dapat melakukan pemeriksaan kembali atas tindak pelanggaran Pemeriksaan yang dilakukan akuntan publik tersebut. Pemeriksaan dilakukan oleh Komite Audit atau pihak independent yang ditunjuk oleh Komite Audit atas biaya perusahaan.
• Memberikan saran serta rekomendasi kepada Dewan Komisaris atas hasil penelahaan penyimpangan atas pemeriksaan pelaporan keuangan dan dengan resiko dan pelanggaran kode etik dalam PSAK dan SPAP oleh akuntan publik yang telah dibuktikan oleh pemeriksaan kembali oleh pihak independen dari komite audit.
• Melakukan pengawasan atas tindak lanjut hasil pemeriksaan agar hasil pemeriksaan akuntan publik tidak mendapat intervensi dari pihak yang berkepentingan serta mewujudkan hasil laporan yang independen dan kredibel.